中国旅游地产的发展历程、当前问题及未来策略

宋丁视点 2022-04-11 16:19:52

 

 

宋 丁

 

一、中国旅游地产发展的三次浪潮

 

    中国旅游地产作为一个明确的产业业态出现,是上个世纪九十年代中期的事情,在过往的二十多年中,已经出现过三次大的发展浪潮,如下所述。

第一次浪潮:探索型发展模式。

这次浪潮发生在上世纪90年代中期至本世纪头10年左右,是由大型旅游商创立并主导实施的投资开发模式,主要的开创者为央企华侨城集团及浙江民企宋城集团。这次旅游地产浪潮基本定位为地产保护型的旅游发展模式,“旅游主业、地产保收”是这个模式的基础业态关系。

当时条件下,旅游地产还处在初级发展阶段,大型旅游商的介入得到地方政府的强力扶持,这些旅游商大都获得了鲜明的土地价格优惠,甚至出现过零地价现象,这是第一次浪潮下特定模式成功的政策基石。

    第一次浪潮中的旅游地产项目中,通常旅游部分的投入占总投资的比重偏大,最高的项目甚至占到80%以上,与此同时,中国房地产业的主流投资力量并没有进入旅游地产领域,旅游地产投资及收益在全国旅游业及房地产业中占比普遍偏低,单个旅游地产项目的获利总量有限,但利润空间较大。

    在第一次浪潮中,尽管少数大型旅游商的投资动作不小,也产生了一定的社会影响,但总体看来,无论在产业操作层面,还是在国家政策层面,旅游地产的产业战略地位尚未显现。

    第二次浪潮:地产化发展模式。

    2010年是中国旅游地产产业的一个分水岭年份,这一年,由于国家对住宅房地产实施了严格的调控政策,导致大批房地产商转而寻求新的投资机会,这时候,他们发现了城市郊外地带的旅游地产可以规避政策调控,于是,大量房地产投资强力进入旅游地产,极大地助推了旅游地产的第二次浪潮,形成了由大型地产商主导实施的投资开发模式。第二次浪潮的基本定位是旅游包装型的地产发展模式,“旅游为名、地产为实”是第二次浪潮模式的基础业态关系。

    这次浪潮中,大型地产商纷纷进入旅游地产领域,全国旅游地产总投资额上升速度非常快,达到了每年数千亿甚至上万亿的投资规模,一些大地产商,如万达的旅游地产项目,一个项目的投资总额就可以达到数百亿。

    从政府的土地出让政策看,显然政府看到了房地产商以旅游名义拿地的动机,于是,对土地出让的约束力加大了,但由于旅游业投资的正面影响,使得各地在旅游地产政策上仍然有一定的优惠空间。

第二次浪潮的迅猛推进使得旅游地产投资及收益在全国旅游业及房地产业中的占比明显加大,大面积、大投入的大型项目遍布全国,常常能看到一个项目占地达到数平方公里甚至十几、几十平方公里。但是,这次浪潮中的项目,其旅游文化主题定位明显偏弱,更多的是一些常态化的旅游功能的空间集合。从经济效益看,单个项目的获利总量大幅增加,但利润空间收窄了。

    大批房地产商的介入使得旅游地产的产业战略地位得到快速上升。

    第三次浪潮:新常态发展模式。

    以房地产商为主力的旅游地产第二次浪潮由于房地产痕迹太重,使得这一波的发展未能延续很长时间。近两年来,国家鼓励和保护实体经济的发展,对房地产引发的“脱实向虚”现象进行了更加严厉的约束,导致旅游地产迅速进入新常态发展的第三次浪潮,形成由战略投资商主导实施的投资开发模式,基本定位是协调成长型的旅游地产发展模式,“文旅为核、地产相随”成为这次浪潮模式的基础业态关系。

    我们注意到,这次浪潮中,政府正在明显强化此类项目的公共价值诉求,旅游创新对于项目摆脱地产依赖、独立盈利的支撑作用也在明显加大。

    从旅游地产项目的自身发展看,主题定位成为提升旅游项目文化及商业竞争力的基本依托,地产项目将受到更多的限制和约束,以传统地产思维进入这个产业将遭遇一系列的发展和收益的困境。

    这次浪潮的另一个鲜明政策导向是,度假、养生、养老、康疗等新兴产业将成为旅游地产的重点方向,将引导旅游地产实现跨越式发展。旅游地产更多将嵌入特色小镇、美丽乡村建设中去,这个产业也藉此进入了国家战略的基础框架。

 

二、当前中国旅游地产存在的主要问题

 

    尽管旅游地产进入第三次浪潮后,重新获得了发展的巨大机遇和成长空间,但是,仍然面临一系列的困难和问题,概括起来,有如下八大主要问题。

1、政策的不确定性和不稳定性问题

旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在,房地产受到很大制约,很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而,在各地大力推进旅游业发展过程中,似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展,对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感,甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。

事实上,任何一个较大型的旅游项目,例如一个度假区,一个特色小镇,只有旅游项目、没有居住项目,无论从投资收益的角度看,还是从项目的合理性、完整性角度看,都是不合适的。人居是自然会存在的,强行限制人居项目,最后连旅游项目也难以发展。

    2、土地利用面临多重困境的问题

    旅游地产项目通常占地很大,从几百亩到数万亩,且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带,于是土地禁区出现了,一是往往涉及到大量耕地,而耕地是被国家政策“18亿亩红线”禁止的;二是往往涉及生态保护区,例如一级水源保护地、国家森林公园等等,这也是被国家政策禁止的。在这些难以利用的土地面前,旅游地产的发展往往处在进退维艰的状态。

3、当地居民的利益平衡问题

旅游地产项目在推进时面临的一个重大问题是与项目地居民的利益平衡。比如,一个项目用地5000亩,可能涉及到三个村庄,3000个农民,这就是三农问题。政府和投资者必须率先解决这三个村庄和3000个农民的生存、安置、福利、就业等一系列问题,处理不好,会引发很大的负面社会效果。

4、某些类型的项目存在政策限制的问题

旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。例如高尔夫项目,在以往十几年中一直被严格限制,但现实中投资者又对此趋之若鹜,导致违法开发成风,而前年的禁令又导致一批投资商已经建成的高尔夫项目被取缔,造成重大的经济损失。像这种政策限制问题今后还会出现。

5、项目定位和发展方向的选择问题

目前国内的旅游地产项目存在一个普遍的问题,就是项目的定位不太清晰,缺乏明确的文化主题,只是一些功能的组合。这样,就会出现发展方向的模糊不清,导致项目陷入可持续性成长的困境。

6、产业结构和盈利模式的选择问题

一个旅游地产项目中,除了地产部分的盈利模式比较简单和明确以外,旅游部分的产业构成复杂,选择什么样的旅游项目进入非常重要,关乎到整个项目的盈利前景和可持续发展问题。毕竟地产部分是短期性获利,而长期稳定的收益还是要靠旅游部分,因此,旅游项目的合理选择非常重要。

7、市场需求的培育和引导问题

旅游地产项目的开发和经营是供给侧的行动,并不是有供给就一定会有需求满足。现实中,大量存在的问题是,项目推向市场了,需求上不去,长此以往,导致供给收缩,最后终止运营。因此,旅游地产项目也不能盲目上马,必须在产前、产中和产后进行合理的市场培育和需求引导,形成与项目的良性对接。

    8、企业缺乏经验缺乏人才的问题

    现在旅游地产项目大量推出,许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟,导致专业人才匮乏,很多企业只好强行跨界操作,导致的问题是,违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。

 

三、未来中国旅游地产的创新策略

 

    已经进入第三次浪潮的中国的旅游地产,必须适应当前国家宏观经济发展的战略需要,实施一系列创新,才能维护产业的健康快速发展。下面我从八个方面探讨一下旅游地产的创新策略。

1、国家战略:在新型城镇化框架内寻求项目的落脚点

    当前,从国家战略层面看,显然特色小镇是热点,国家在未来几年内将推出1000个特色小镇试点,估计未来全国会出现上万个各种类型的特色小镇。业界估计,未来的特色小镇中,旅游小镇可能占到70%的比例,这就为旅游地产项目的发展找到了一个巨量的特色发展空间。然而,一个特色小镇的内涵非常丰富,远远超过传统意义上的旅游地产项目,因此,旅游地产项目应该紧紧抓住当前全国特色小镇的开发机遇,尽可能合理嵌入特色小镇的发展中去,以自身的优势支撑特色小镇的成长,同时也得到特色小镇的政策支持,得以合理发展。

2、土地制度:在三权分置中做大、做透、做精经营权

广大乡村地区是旅游地产项目的主战场。现在国家政策鼓励发展农村旅游,特别是提出“三权分置”的政策,即农村土地的所有权、承包权和经营权的分置,把农村土地从既有的承包权中解放出来,以经营权的产权设置方式把土地分流到社会资本手里,可以大大激活农村土地的价值。旅游地产项目应该在坚持国家农村土地法律法规和政策的前提下,充分利用国家赋予的土地经营权,合理布局和推进旅游地产项目的开发和运营。

3、投资模式:在PPP模式中寻求最佳的共同利益空间

旅游地产有多种投资模式,由于旅游业的公共价值偏高,使得目前热络的PPP模式开始有选择地进入旅游地产领域。应该全面梳理旅游地产项目中的公共利益部分,对这部分投资采用PPP模式可能是一种改革和良性发展。关键是要在PPP模式的导入过程中寻求最佳的政府、投资者、社会三者的公共利益空间,以求这种创新型合作的可持续发展。   

4、房产性质:以优境二居和特色一居差异化定位取胜

旅游地产项目中的居住产品本质上也是用来居住的产品,因此符合国家强调的“房子是用来住的”这个政策导向。但是,它又不是通常意义上的位于城市内部的、作为市民第一居所的常态化住房,旅游地产的房子通常被称为“第二居所”,也就是用于度假的房子。这样,旅游地产的住房将通过以优越的环境条件形成的第二居所实现差异化发展。也有这样的情况,有些旅游地产项目距离城市不远,一些人愿意每天回到这样的房子里常态化居住,这就形成第一居所格局,但是,这样的第一居所拥有优美、安静的环境而不同于城里的房子,因此也形成鲜明的特色,凸显出其独特的价值和成长空间。

5、业态取向:高复合度业态有利于调控分化投资风险

现在的旅游地产项目,其业态越来越复杂,休闲、娱乐、养生、养老、健康、农业等等都融合进来了。这种高复合度业态模式的最大好处是,可以规避投资和市场风险,所谓“东方不亮西方亮”,“不把钱丢在一个篮子里”。某个时候哪个产业市场行情好,就重点发展哪个产业,实施错位、错时发展。

6、需求依赖:都市客源和名景客源双重依赖至少一重

旅游地产项目的需求依赖主要有两大类,一类是都市客源依赖,即主要依靠邻近的大城市的居民的消费行为,这意味着项目用地选择需尽量靠近一个大城市或一个城市圈。另外一类是名景客源依赖,即主要依靠项目邻近的大型、有名的旅游景区,以景区分流的客源形成主导性需求。这类旅游地产项目通常属于高端度假型地产,前景广阔,但数量不会很大。

7、投资策略:大投资/长流程/重启动/巧开发/互涵养

未来的旅游地产项目投资已经明显呈现出五大特点,一是以大投资为主导,一个项目总投资可以达到数百亿规模,可见大投资商的机会更多;二是项目周期长,通常至少五年时间,甚至十年八年;三是特别重视项目的启动,也就是首期投资,选择如何启动投资往往决定了整个项目成长的稳定性和合理性;四是项目开发模式非常重要,应该采取旅游部分和地产部分频密交互递进的开发模式,以保障投资和收益的平衡;五是形成旅游项目与地产项目相互涵养的良性发展格局。旅游地产项目应该在上述五大特点基础上积极寻求合理的创新和突破。

8、融资策略:快益靠债慢益靠股混益靠债股融合操作

旅游地产项目一般投资规模都很大,少则十来亿,多则上百亿,所以,融资问题很重要。按照一般经验,如果确认一个项目能够较快取得收益,则可以寻求银行贷款等债务融资模式。如果判断项目的盈利速度较慢,则尽量实施股权融资模式,包括实质性股权入股、战略性投资入股、专业基金入股等等。如果项目长、中、短期收益均衡存在,则可以采取债、股融合操作的融资模式。总之,融资方面也要不断进行策略性创新,以保障投资安全。

 

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