广州房地产市场发展史(2009-2016)

新锐信息科技 2022-06-20 06:15:31

前文给大家介绍了从中国改革开放以来,到2008年的广州房地产市场的发展,今天给大家继续讲下2009年到2016年的房产历程。


2009年 量价齐涨 均价9346元/

着一连串救市政策逐步落实,成交量与房价都被推高到了历史高位。2009年广州楼市成交量和成交金额均全面超越2007年,创出历史最高纪录。全市十区一手住宅成交均价9346元/平方米,同比涨0.1%,一手住宅成交量978.3万平方米,同比增76.9%。2009年广州的土地市场则快速经历了从底价成交到“地王”频现的戏剧性过程。

经历了2008年的全球金融危机,广州的房地产市场也不可避免的迎来了一波低潮,但从08年10月开始,新的一波上涨开始了,开启了井喷的年代。



2010年 

面对09年的井喷式的火热楼市,国家不得不开始调控楼市

量跌价涨成交均价12479元/平方米

量跌价涨

国十一条发布,明确二套房贷首付不能低于40%。贷款利率严格按照风险定价等。9月,开始史上最严厉房产调控政策,暂停发放第三套房贷;部分城市限购房套数;广州十区2010年商品住宅成交面积605万平方米,环比下降38%;成交均价上升至12479元/平方米,环比涨幅达到34%。全年调控政策仅仅抑制了成交量的上升,对住宅的价格影响不大。

楼价疯涨之下,2010毫无疑问是一个调控年。这一年,,要求严控第二套房四成首付;到4月份出台房产新政,提高二套房首付比例;再到9月底,出重拳严控三套房贷,调控就像紧箍咒一般越缩越紧。10月15日,限购之风终于从北京、上海、深圳等地刮到了广州,但限购令能否彻底刹住炒房风?至今尚无定论。套甚至几十套房了。“从来没见过这么狠的调控。”一位开发商私下说,2010年国家几次调控都没收到效果,很大程度上是地方政府明压暗护楼市,现在由地方政府下重手限购,,地方政府压力太大了。广州的房地产市场,开始了向外扩展的脚步,佛山南海,番禺,顺德,中山等地区开始被广州人关注了。



2011年 增长势头不减 均价12725元/㎡

国十一条出台,扩大限购范围、加大限购力度。2011年的限购限贷政策使市场致使需求减少并减缓了房价上涨的趋势。2011年广州一手住宅市场交易登记均价12725元/平方米,同比上涨2.6%,低于2003~2010年年均增长速度15.4个百分点。



2012年 年初跳水、年末翘尾,低开高走、量价齐升是2012年楼市显著特征

2012年广州楼市以12月大卖1.1万多套商品住宅收官,全年则销售近10万套住宅。根据网易房产数据中心的监控,截至2012年12月31日,2012年广州十区二县一手住宅成交套数94777套,同比上涨三成多,其中,中心六区成交量同比涨幅达近50%,“一夜爆红”的南沙楼市成绩也可圈可点。纵观“年初跳水,年末翘尾”的2012年广州楼市,“低开高走、量价齐升”无疑是今年楼市的重要特征。

监控数据显示,价格方面,2012年广州全市一手住宅成交均价小幅上涨约7%,至12272元/m2。其中1万元/m2以下的楼盘在全市524个在售楼盘中占比43.9%,但成交均价在2万/m2以上的楼盘数量有所增多,达119个。值得指出的是,在去年火热的销售情况下,截至年底,全市未售套数已降至10万套左右,而去年广州楼市新增套数约6.8万套,同比减少约4.6万套,显示楼市成交主要以消化库存为主。


2013年

广州二手楼市总体走势: 前高后低,年底僵持疲软,史上最严的“穗六条”限购政策出台 

网签均价13100元/平方米

史上最严的“穗六条”限购政策出台,将二套房首付比例提高到70%,购房资格变为连续缴纳三年社保。2013年广州全市成交93035套住宅,网签均价13100元/平方米,同比2012年的12264元/平方米上涨8.1%

  2013年广州二手房市场总体前高后低的特点,与2012年缓慢复苏的特点明显不同。2013年上半年,受政策平稳、流动性充裕、地王以及中心区新货量少价高等因素影响,广州二手楼市延续了2012年四季度以来需求活跃的较良好运行态势,量价齐升,其中3月份的20%个税“末班车”效应,令二手交投井喷式放量,成交量创历年单月最高。下半年随着楼价高位持续上涨、买家入市意愿有所减弱,加上市区刚需盘源不足以及房贷有所收紧等因素,交投热度明显回落。2013年11月份,“穗六条”政策出台,部分买家购房暂时受阻,市场观望浓厚,“等降”心态明显,整体二手楼市陷入僵持低迷的疲软态势。

  据广州国土资源与房屋管理局数据显示,2013年广州二手住宅登记交易近8.9万宗,727.2万㎡,较2012年的增幅均在五成左右。据阳光家缘二手网签数据显示,2012年广州二手住宅网签3.6万套,303.6万㎡,较2012年增加约五成。2013年广州二手住宅实际成交量较2012年增加两成以上。2013年第一到第三季度广州二手楼价保持逐月稳步小幅上升的态势;四季度市场整体转淡,二手楼价高位企稳。



2014年 广州楼市政策环境:更稳定、更宽松

楼市表现低迷,经历了一年的起起伏伏,从年初的信心满满到市场遇冷,不断有城市取消限购救市,而传统销售旺季"金九"惨变"铜九",国庆前央行救市带动了"银十"、"铁十一"销售暴涨,12月房企库存高压而资金偏紧,为了冲击销售业绩,面对高库存的压力,"年关难过",促销战已悄然而至。

限购政策的出台,需要追溯到2010年。由于楼市的迅猛发展,作为全国房价较高、上涨速度较快的城市,北京出台当时最严厉的调控政策"国十条",率先规定"每户家庭只能新购一套商品房"。:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。而广州的限购政策则是明确表示:本市户籍居民家庭在本市十区限新购买一套住房。截止2012年底限购城市达46个。

2014年楼市已进入调整期,楼市面临库存高企,成交下滑的窘境。继40多个城市松绑限购后,在国庆节前一天,央行释放巨大利好:全面松绑限贷,央行救市政策犹如及时雨给疲软的楼市注入了一剂强心剂,对楼市起到提振信心的作用。



2015年 开始回暖 成交均价15089元/平方米

开始回暖,年初广州楼市稳中趋好,市一手住宅成交面积1079.46万平方米,同比增长29.1%。成交均价15089元/平方米,同比上升0.1%。广州市一手住宅可售面积914万平方米,去库存周期为10.2个月,库存处于正常水平。

 2015年年初,连一向的房地产“多头”任志强也不得不表示,目前楼市库存压力仍很大。到了去年年底,全国房地产销量明显增长,广州等一线城市楼市成交正向2013年的高峰靠拢。 

开局:低迷 2014年12月,广州一手住宅成交面积突破百万平方米,在全年销售平平的情况下,最后一个月给了市场一个惊喜,也让大家对2015年的楼市有了更多的期待。 2015年元月,广州楼市表现不算差,接近90万平方米的成交量,即使放到“金九银十”这样的销售节点,也算是不错的成绩。可惜,开门红后,广州楼市后继乏力,接下来的两个月,广州一手住宅成交量均只有50多万平方米,第一季度的成交量不足200万平方米,而即使在艰难的2014年第一季度,广州一手住宅成交量还有200多万平方米。 开局低迷,2014年已经显现的库存问题变得更加严重,就连番禺、花都、增城、萝岗这些楼市成交重镇,去库存周期都超过1年。不仅只是广州,全国楼市在低迷的成交下,去年第一季度的库存压力仍很大。 但很多时候,福祸会转化。就在销售陷入困境的第一季度末,“330新政”出台。

首付降低了:对拥有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付比例调整为不低于40%;公积金贷款放松了:使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%,拥有1套住房并已结清贷款的家庭,再次申请公积金购房,最低首付30%;

税费降低了:个人转让购买普通住宅免征营业税由5年以上变为2年以上。 年中:飙升 对楼市来说,利好不仅仅来自“330新政”,还来自降息、降准带来更充裕的流动性。

2015年4月20日,央行降准1个百分点;5月11日,央行降息0.25个百分点。在多重利好刺激下,楼市不只是打了鸡血,而是真正得到了补血。这种补血的作用,从2015年4月份开始显现。2015年4月广州一手住宅成交量大幅飙升,不仅超过2014年同期,甚至还超过2013年同期,复苏迹象明显。去年5月,楼市成交井喷,成交量一下猛涨至百万平方米以上,即使在2013年的销售高峰,广州楼市的月均成交量也达不到这个水平。更让人吃惊的是,这种井喷的成交势头一直延续下去:2015年6月,广州一手住宅成交面积高达112万平方米,超过5月;7月,成交量继续维持在百万平方米以上。8月、9月,成交势头虽有所回落,但仍保持80万平方米以上的水准。连续3个月的成交量超过百万平方米,如此强烈的井喷,在广州楼市历史上非常少见,为全年旺销打下坚实的基础。

 年底:翘尾 到了2015年年底,广州楼市成交并没有偃旗息鼓,部分大盘甚至发起猛烈的攻势。12月初,位于广园东的碧桂园凤凰城一次性推出750套洋房,开发商介绍,所推单位几乎在一天内全部售完。12月底,花都区的广州万达城一次性推出3000套单位,开发商报当天售出2000套。两大楼盘的热销,证明广州楼市年底依然火爆。进入2015年第四季度,广州大部分楼盘依然保持平稳的推货节奏,商家反映首天的消化率都不错,10月,广州一手住宅成交面积超过90万平方米,翘尾迹象明显。



2016年 成交量创历史新高 价格平稳上涨

2016年广州一手住宅网签成交128352套,相当于月均售出10696套房子。面积1415.10万㎡,比2015年增加32%,比2014年增加69%,是近几年中成交量最高的一年。

楼市特点:淡季不淡 价格平稳上涨

  不但成交量创历年高位,同时也是销售量超过1万套、销售面积超过100万㎡的月份最多的一年,且成交量除了2月春节因素影响减少明显,其他月份保持高位稳定状态,即便往常淡季的3、4月或7、8月,淡季表现都不明显。成交套数少于1万的,仅4个月,成交面积少于100万㎡的仅3个月,而且其中两个月仅差毫厘。回看历史,除了去年,2010年至今,成交量超过1万套的月份,仅发生过在2010年9、10月,2012年12月,2013年1月。

从9月30日 回顾2016年全国房地产政策,可谓风云变幻。前半年在经济下行压力和库存水平高企的背景下,房地产政策相对宽松,降准、降息、降税、降首付频繁上演。在降库存系列政策的刺激下,部分热点城市出现楼市过热现象。但从四季度开始,房地产政策逐步收紧,限购、限贷、限地,热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。全年前松后紧的政策走势明显。国家开始出台政策

一城一策
  从9月30日晚间到10月6日,限购新政相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。2016年的“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。各地政府在之前限购限贷的基础上,、超严房贷审批、规范交易市场等层面的调控。这是在“因城施策”的政策背景下,房地产限购政策相继在重点城市出台,每个城市出台的政策不尽相同。

从2016年9月30日起,房地产市场真正的调控拉开了帷幕,广州的整体楼市开始下行的趋势。


这一期的分享到这里也暂告一段落,下一期我们再给大家详细分析下2017年的总体楼市,也给大家一个2017年的楼市年终总结。

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2018年1月4日

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