分时度假的发展历程及在中国的市场机遇与挑战 | 有态度专栏

旅游地产观察 2022-06-18 13:46:42

吾爱旅游创始人 CEO


吾爱旅游:让美好回归生活的常态


分时度假的发展历程


分时度假,英文又名timeshare,直接翻译可以理解为时光分享。后期这个产业有另外一个新的名词,叫做假日拥有权,Vacation Ownership。


这个产业最早是源于1970年代,在法国的阿尔卑斯山一带,因为一些旅游地产的项目比如度假酒店受到了滞销,没办法卖出去,又结合了很多欧美人每年要去度假的习惯,在这个背景下开发出把滞销的房产的产权通过使用权的方式,按照一年52个星期,每一周为单位,按照使用权卖给52个不同的权益人或者叫做度假的会员来进行分拆销售,这个也就是分时度假的商业的理解。


其实从现在的分享经济的概念来看,分时度假在那个时代就应该是分享经济   非常有代表性的前兆,或者说鼻祖。因为他其实是将旅游目的地或者度假目的地的旅游地产的房间住宿的使用权,或者一间度假公寓、一间度假别墅按照使用权分拆卖给不同的使用权人,大家共享一间房子的住宿权。根据不同的时间段来进行入驻。这个概念在1974年的时候从欧洲已经传到了美国,在美国一夜风靡。很多闲置的或者说受到淡旺季影响运营的一些旅游地产度假公寓,这些度假公寓的开发商运营商都开始把分时度假作为一个非常有吸引力的商业模式来进行开发。因为分时度假销售或者开发出来的未来的住宿使用权呢是未来一个若干年的权益,也就是说购买者、消费者购买的是未来在这个度假村酒店五年、十年、三十年甚至99年不同时间段的住宿使用权,从而在这个基础上又产生了这个度假交换的概念。因为未来的若干年不可能每一年都回到同一个酒店度假村、度假公寓去住宿,从而在这个背景下就产生了全球第一家度假交换平台。


这第一家就是叫做RCIRCI是全球第一家,也是目前规模最大的一家全球性的度假住宿的交换平台公司,它串联了世界各个地方的度假村度假公寓度假别墅的住宿使用权益。在这个平台上,开发商,运营商通过加盟的方式把他们所销售出去的度假会员在平台里进行住宿权益的交换,从而也就是我们通常理解的:你通过购买一个目的地的度假住宿权益,可以通过度假交换的概念在世界各地进行交换。


我所代表的吾爱旅游目前是另外一家全球性的度假交换平台DAE在中国区的独家运营方,这家交换平台的总部是位于澳大利亚的黄金海岸,目前为全球超过两百万的会员家庭提供在超过一百多个国家和地区,5000多家度假村的度假交换的服务,那么在中国区的运营方是由吾爱旅游在进行承接。分时度假,大约是在1997到98年的时候,逐渐从欧美西方进入到了亚洲太平洋地区,最早在中国的出现应该追溯到上世纪末,当时还是国外的一些度假俱乐部、度假村、度假酒店的一些产品在中国售卖给中国的消费者,这是最早分时度假在中国出现的大概的时期,那个时候在市场上应该说是非常少的人能够真正去了解什么是分时度假。


当这些外国人把一些国外的分时度假产品带进中国的时候,那个时候整个市场氛围是非常缺乏市场的环境,因为中国人在那个时期对出境旅游没有任何的概念。当然,从分时度假的发展历程来看,从20世纪70年代一直到今天分时度假已经在全球经历了将近50年的发展历程,这个过程是漫长的,同时我们也看到了,分时度假在全球的旅游经济大潮下已经创造了千亿级的创收,创造了很多的知名的和伟大的公司,同时也创造了很多的税收机会,就业机会。所以分时度假从整个发展历程来看,已经是一个在国外相对成熟和健全的上下游全产业链。


一些国家的市场已经有独立的分时度假的法律法规,行业协会,甚至在有一些国家的行业协会里,必须是由上市公司才能成为分时度假的开发者和运营商,这些都是已经发展得非常成熟的成功案例。


分时度假在中国的机遇


首先分时度假作为在旅游地产商业开发模式的代表模式,在目前中国已建的和在建的包括即将建的旅游地产项目已经成千上万,这样子的庞大的地大物博的国家,庞大的开发规模以及这个超巨大的人口红利给我们的市场其实是奠定了一个很好的发展空间。我们知道其实很多中国的旅游地产开发商、运营商在享受着巨大的开发和发展潜力的同时,也在经历着这样的一个痛点。就是我们很多的度假酒店、度假村和度假公寓。投入了很大的成本开发,之后发现很多地方有大量的闲置的住宿资源,在旺季的时候是一房难求,但是在平季或者淡季的时候会造成一个无人问津甚至是空置在那里的景象,那么如何去更好的去解决这些库存,这个时候分时度假这个商业模式是可以帮助开发商和运营商带来一个非常好的发展方向。还有这几年我们整个出境游市场是一个井喷式的增长,整个城市中产阶级的消费不断剧增。消费升级的背景下,越来越多的中国的中产阶级想要到这个世界各地去走一走,在这样的一个超强消费力和人口红利的背景下,为分时度假在中国的发展其实是奠定另一个很好的土壤和市场氛围。


随着我们的黄金周以及带薪休假制度的推行,越来越多的中国家庭,开始享受着度假的氛围。我们看到周边游、出境游的市场蓬勃增长,这些其实都为分时度假错峰出行的产业带来了很好的绝无仅有的市场机遇。当然通过一次性地以分时度假的形式售卖未来某个度假村、度假酒店或者度假公寓的未来时间段的一次性预付的住宿权。这无疑对于旅游地产的一些开发商、运营商来说是一个很好的提前收回投资回报的商业模式。这样的一个商业模式,我们也更好地为运营方开发商带来了匹配度非常高的、忠诚的、高黏性的中产阶级的家庭用户。当他们一旦热爱和追随了你的度假品牌、度假权益产品以后,他们会每一年或者甚至带来他们的周边的亲戚朋友一起来感受这样子的度假的权益和氛围。


通过把一些中国国内的旅游地产经营分时度假项目的一些开发商运营商与国际的度假交换平台,如DAE、RCI这样子的一些全球性的交换平台进行无缝的对接,无疑也是让更多的中国的家庭享受度假的权益。


客人可以通过度假交换的概念,能够交换到世界各地去共享这些分时度假的度假村,享受他们的假期的住宿,那么从而让我们的度假权益产品的价值最大化,这也是分享经济的精髓之一。


除了一次性地向开发商、运营商支付未来若干年的度假住宿权益的成本以外,我们有着相对比较成熟的消费能力的度假的这些中产阶级家庭通常也会在他所居住的度假村、度假酒店进行其他的一些增值项目的消费,如餐饮娱乐购物,也会为旅游地产的运营商、开发商带来更多的增值的收入。除此之外一些分时度假的产品还会向他们的度假会员收取每年不等金额的年费,这个年费的收取事实上是为很多的开发商带来更加有粘性、更加有忠诚度的目标客户群体。对于在目前的市场氛围下获客非常困难的一个环境下,无疑这是一个很好的获客渠道。


分时度假在中国的挑战


虽然我们享受了巨大的市场和商业红利,但同时在中国这样的特殊的市场环境下,这个产业在中国也受到了诸多的制约和发展的挑战。


首先,我想说的是这个产业在中国并没有普及的推广,宣传。也没有相对比较成熟的、成功的案例在中国发生。所以在这个领域,事实上大家对分时度假这个产业是缺乏认知和了解的。因为分时度假的产品早期是由外国人把它带进中国,在中国只是单纯地实现简单粗暴的营销为目的,所以这个产业可以说在进入中国的时候就是未开先乱。因为一些不诚信的营销行为,因为一些消费者对这个领域的一些不正确的认知和理解,导致了整个分时度假在中国媒体上有一些不太正确的认知,或者说一边倒的误解。


再有就是分时度假在中国的发展也缺乏政府的持续地支持,以及我们到目前为止并没有一个真正官方意义上的行业自律协会。没有主管机构来明确分时度假在中国的法律地位。在这样一个环境下,对整个产业的发展事实上是有所制约的,减缓我们正常的发展速度。再有,在中国的分时度假,我认为不应该把国外的分时度假发展商业模式,完全的照搬到中国的这个市场环境下。因为毕竟我们中国的消费者对于一些度假产品或者度假权益产品的使用的习惯,我们的人文的特色,甚至是我们的出行的方式等等,跟西方人还是有一些差距和区别的。所以说在中国我们在经营分时度假业务的时候,特别是在运营会员和客户的时候,跟国外的这个运营方式是不太一样的。相对老外对于购买了分时度假的产品以后,他们的使用习惯和出行规律相对是能够比较独立,而在中国,这一点上,我们是相对必须要有给到更多的增值服务来一站式的去服务好我们这些会员。


群友提问:有三个名词,分时度假,分权度假和产权式酒店,不知道这三者有何异同?


陈洋:其实分时度假、分权度假和产权酒店应该都是旅游地产的三种开发模式或者商业模式。我个人认为这三者之间的关系应该是一个平行的关系。所谓分时度假,其实他就是把一个酒店度假村或度假公寓的房间的住宿权按照不同的时间段进行拆分来进行售卖;那么分权度假是把一间房酒店度假村房产的这个产权进行拆分,比如说1/4的产权1/8的产权,甚至是1/16的产权,卖给不同的产权人来共同拥有这间房间的产权;那么产权式酒店通常就是一个酒店的物业或者度假公寓的物业按照独立的这个房产的产权独立进行销售,也就是像我们通常理解的买房子的概念。这三种开发模式应该是同一平行点的不同的商业开发模式。国外的一些旅游地产的开发商甚至把这三者在同一平行点上进行混合开发,也就是说一个大型的旅游地产项目里可能有部分的房产是进行分时度假的销售和开发,一部分按照分权,一部分按照独立产权的形式进行发售,这三者之间同时可以并存。


本文根据本文内容根据『旅游地产观察实战案例分享社群』

第22期分享内容整理

主讲人:陈洋

内容整理:董彬彬



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